作为促销手段，开发商向购房人出具了《无理由退房协议书》，购房人在签订了《商品房买卖合同》并支付首付款后，真能无理由退房吗？

基本案情

2019年3月2日，被告彭某、熊某与原告某房地产公司签订《商品房认购书》，被告彭某、熊某认购某楼盘商品房一套，并支付定金1万元，双方签订《宜昌市商品房买卖合同》。同时，原告某地产公司给被告彭某、熊某出具了《无理由退房协议书》。

2019年8月，因被告彭某、熊某未能提交公积金贷款受理单，公积金贷款未能申办成功。被告彭某、熊某向原告某地产公司递交了无理由退房的申请审批表，原告审核后没有同意被告的申请。

2019年12月12日，原告某地产公司给被告送达了《解除合同通知书》，通知被告办理解除合同的手续。随后，原告某地产公司向法院提出诉讼请求，要求解除《商品房买卖合同》，由被告按总房款10%向原告支付违约金。

争议焦点：被告辩称的无理由退房是否成立？

被告彭某、熊某认为，原告某地产公司出具了无理由退房承诺协议书，二人与销售人员签订了无理由退房的申请审批表，但是没有通过，二人要求把钱都退还。

原告某房地产公司认为，房屋总价款应该包括装修合同的价款，二被告支付的房款未达到总价款的30%，不符合无理由退房条件。

法院判决

法院审理认为，双方在签订《商品房买卖合同》时，某地产公司向彭某、熊某出具了《无理由退房协议书》，该协议书为格式合同，当格式合同条款或内容出现歧义或矛盾时，根据民法典的规定，应作出有利于非提供格式合同一方的解释。

《无理由退房协议书》约定“如乙方（彭某、熊某）在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。”该条款并未明确约定“总房款”中包括委托装修价款，某房地产公司关于“房屋总价款应包括装修合同价款，彭某、熊某支付的房款未达到约定的总房款30%，不符合退房条件”的理由不能成立，彭某、熊某享有无理由退房权，其退房亦不构成违约，某地产公司要求彭某、熊某按总房款10%向原告某地产公司支付违约金的请求不能成立。法院遂判决解除双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》，原告某地产公司退还被告彭某、熊某支付的购房款和装修款。

法官提醒

“无理由退房”往往附加一定条件，而房地产企业在宣传时仅仅强调可以“无理由退房”，却不向消费者示明“无理由退房”的条件。因此，购房者往往陷入“退房时无需承担任何违约责任，但又以购房者存在其他违约行为而拒绝退房”的矛盾中。

购房者在和售房者签订无理由退房协议时，一定要明确退款期限、退房需要哪些文件、需要缴纳哪些费用等具体附加条件。即使不签订协议，也一定要在购房合同上备注写明，或者通过其他形式固定有关证据。

当然，这也是企业是否诚信的试金石。市场经济是一种信用经济，契约是市场经济的基本原则，企业作为市场经济的细胞，能否遵守契约不仅关系到企业的兴衰，更影响到市场经济的健康发展。开发商既然以“无理由退房”作为营销策略，并因此吸引了购房者，则应该诚信经营，真正做到退房无理由，而不应以“陷阱条款”对购房者的权利进行设限，有悖企业诚信担当。