前言

随着城镇化进程加速，住宅小区成为主流居住形态，房屋漏水这一“城市病”也随之凸显。渗水、霉斑等看似微小的瑕疵，成为激化邻里矛盾、诱发三方（业主、物业、开发商）纠纷的主要原因之一，同时导致相关诉讼呈现上升态势。这类问题若未能在源头或初期妥善处理，其法律风险与社会成本将显著放大。

案情回顾

案例一（上下楼邻居纠纷）：原告（楼下住户）发现客厅天花板渗水、起皮，经物业公司逐层排查后，确认系被告（楼上毛坯房住户）家中管道渗漏所致。被告亲属赶来关闭供水总阀后渗水停止，进一步证实渗漏点系被告房屋专有部分。原告因天花板及墙面损坏要求赔偿，被告则以未入住、可能系开发商责任、对原告主张的损失范围存疑等为由拒赔。协商无果后原告诉至法院。承办法官考虑到案涉标的额不大，若委托鉴定机构进行损失评估，不仅耗费时间，还需要额外支付一笔鉴定费，维权成本大为增加。因此承办法官在现场勘查、认真调查的基础上，通过释明和依法分配双方举证责任，查清案件事实，最终判决被告赔偿原告相应损失。后被告上诉，二审驳回上诉，维持原判。

案例二（物业维护失职纠纷）：顶楼住户李某发现雨季屋顶渗水致室内霉变，经鉴定，系楼顶公共防水层老化破损所致。李某多次要求物业公司启动专项维修资金修缮，物业以“需业主表决”“筹集困难”等为由拖延，致损失扩大，李某垫资应急处理后诉至法院，索赔并要求组织修缮。法院经审理认定，楼顶属该楼栋业主共有部分，物业公司负有日常维护和及时申请公共维修基金的义务，其怠于履职应当赔偿损失，并责令其限期依法启动公共维修基金程序，及时修复防水层。

案例三（开发商责任纠纷）：许某购房入住后发现阳台一直渗漏，经查系房屋存在质量缺陷导致。许某多次向开发商及物业公司报修，要求履行保修义务，但开发商长期拖延，未实质修缮，渗漏问题持续影响居住。为避免损失扩大，许某自行委托专业单位修复渗漏点并支付费用。嗣后，许某以开发商为主要责任方、物业公司可能存在协调失职为由，将二者诉至法院。法院依据维修清单载明的事项及金额认定许某的损失，许某不服上诉，主张按照维修合同相关条款赔偿损失，二审法院认为其主张缺乏证据支持，遂维持原判。

法官提示

房屋漏水维权“三步法”：精准溯源、固定证据、睦邻共治。

一、精准定位责任主体

• 专有部分渗漏（如邻居装修破坏管道、防水层老化）：由直接责任业主承担赔偿责任。

• 共有部分渗漏（如楼顶防水层破损）：物业未尽维护义务需及时启动公共维修基金进行修缮。

• 保修期内质量问题（如开发商设计或施工缺陷）：建设单位在保修期内具有维修义务。

二、及时固定相关证据

务必及时记录漏水现场、保存沟通记录（如报修记录、沟通凭证）、收集维修单据及发票等证据，厘清漏水原因并明确赔偿金额。早取证、查漏因、算损失，是避免损失扩大的关键。

三、多方协同化解矛盾

纠纷发生后，物业及社区组织应积极协调，引导化解纠纷，防止矛盾升级。邻里之间作为不动产相邻权利人，需谨记“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的基本原则，在互谅互让中促成共识。

正所谓“远亲不如近邻”，唯有理性协商、方能守住邻里情谊，让家园重归和睦。夷陵法院也将持续做好以案说法，充分发挥典型案例的指引作用，共同缔造和谐、安定的居住环境。